Institutionelle Investoren (mithin Pensionskassen, Lebensversicherungsunternehmen, Stiftungen und Vorsorge-/Versorgungswerke) verfügen über hohe Investitionen in Immobilienanlagen. Das Management dieser Investitionen und des Bestandes erfolgt auf institutioneller Ebene i.d.R. im Rahmen des Asset Managements bzw. des auf Immobilien spezialisierten Real Estate Asset Managements. Trotz der hohen Investitionen ist der Markt des internen und externen 'Asset Managements' stark fragmentiert und intransparent, d.h. ein Vergleich unterschiedlicher Asset Management-Standards und -Ansätze ist bis heute nicht bzw. nur schwer möglich und führt zu Ineffizienzen auf dem Markt. Gleichwohl ist am Markt eine Professionalisierung der direkten und indirekten Immobilienanlage feststellbar. An dieser Stelle setzt das vorliegende Forschungsvorhaben an mit dem Ziel, den aktuellen Stand zum Real Estate Asset Management in der Schweiz, Deutschland und Österreich im Rahmen einer empirischen Erhebung in Kooperation mit der ASIP Verband der Schweizerischen Pensionskassen aufzuzeigen, untereinander abzugleichen und mit historischen Daten zu vergleichen. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, wie die Bereiche Asset Allokation im Immobilienbereich, Asset Management und Organisation strukturiert sind und an welchen Stellen Optimierungspotentiale bestehen. Dabei werden sowohl die Bereiche der direkten Immobilienanlage als auch der indirekten Immobilienanlage anhand der gewonnenen Daten diskutiert. In der wissenschaftlichen Fachliteratur existieren zahlreiche Studien zu dem Bereich 'Asset Management', allerdings sind diese i.d.R. auf ein Land beschränkt, betrachten nicht ausschließlich den Bereich 'Immobilie', orientieren sich am reinen Portfolio-Management bzw. der Portfolio-Optimierung oder spiegeln nicht den aktuellen Stand der Unternehmenspraxis wider. Die empirische Erhebung unter den institutionellen Investoren wurde im Juli und August 2014 durchgeführt und ab September 2014 ausgewertet. Die Forschungsergebnisse sollen im Rahmen einer Buchpublikation veröffentlicht und auf mehreren Konferenzen im I. Quartal 2015 und bei ausgewählten Investoren verteilt werden.

Professor Dr. Michael Trübestein ist Professor für Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern mit den Schwerpunkten Real Estate Investment und Real Estate Asset Management.

1;Geleitwort;5 2;Vorwort;6 3;Danksagung;7 4;Hinweis;9 5;Hinweis zur Vertraulichkeit der Daten;10 6;Inhalt;11 7;Autoren;14 8;Einführung in die Studie zum Real Estate Asset Management;19 8.1;Bedeutung der Immobilienanlagen für Schweizer Pensionskassen;20 8.2;Einführung in die Studie zum Real Estate Asset Management;23 8.2.1;Inhalt;24 8.2.2;1 Einführung in die Studie;25 8.2.2.1;1.1 Schweizer Immobilienmarkt und Immobilieninvestoren;25 8.2.2.2;1.2 Management direkter Immobilienanlagen;26 8.2.2.3;1.3 Management indirekter Immobilienanlagen;28 8.2.2.4;1.4 Empirische Studie zum Immobilienmanagement;28 8.2.3;2 Struktur und Aufbau der Studie;30 8.2.3.1;2.1 Struktur der Studie;30 8.2.3.2;2.2 Clusteranalyse für direkte Immobilieninvestitionen;32 8.2.3.3;2.3 Clusteranalyse für indirekte Immobilieninvestitionen;32 8.2.3.4;2.4 Abgleich und Auswertung;33 8.2.4;3 Theoretische Grundlagen zur Clusteranalyse;34 8.2.5;4 Abgrenzungen und Eingrenzungen der Studie;36 8.2.6;Referenzen;40 9;Institutionelle Investoren in der Schweiz;42 9.1;Struktur und Funktionsweise von Pensionskassen in der Schweiz;43 9.1.1;Inhalt;44 9.1.2;1 Das Vorsorgesystem der Schweiz;45 9.1.3;2 Organisation und Funktionsweise der Pensionskassen;46 9.1.4;3 Anlagevermögen und Vermögensaufteilung;48 9.1.5;4 Abschliessende Bemerkungen;49 9.1.6;Referenzen;50 9.2;Real Estate Asset Management als Dienstleistung für Investoren;51 9.2.1;Inhalt;52 9.2.2;1 Einleitung;53 9.2.3;2 Funktionen und Schwerpunkte eines Real Estate Asset Management;55 9.2.4;3 Real-Estate-Asset-Management-Software;60 9.2.5;4 Zusammenfassung und Ausblick;64 9.3;Herausforderungen und Trends bei Immobilienanlagen in der Schweiz und im Ausland;65 9.3.1;Inhalt;66 9.3.2;1 Einführung in indirekte Immobilienanlagen;67 9.3.3;2 Indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz;68 9.3.3.1;2.1 Immobilienanlagestiftungen;68 9.3.3.2;2.2 Kotierte Immobilienfonds;70 9.3.3.3;2.3 Immobilienaktiengesellschaften;71 9.3.4;3 Herausforderungen und Trends bei Schweizer Immobilienanlagen;72 9.3.4.1;3.1 Regulatorisches und politisches Umfeld;72 9.3.4.2;3.2 Umgang mit Anlagedruck;72 9.3.4.3;3.3 Ausblick auf die Renditeentwicklung;74 9.3.4.4;3.4 Konsolidierung (neue Anbieter);74 9.3.4.5;3.5 Transparenz und Standardisierung;74 9.3.5;4 Internationale Immobilienanlagen;76 9.3.5.1;4.1 Gründe für Auslandinvestitionen;76 9.3.5.2;4.2 Umsetzungsmöglichkeiten und Zielsetzungen;77 9.3.6;5 Herausforderungen und Trends bei internationalen Immobilienanlagen;79 9.3.6.1;5.1 Expertise vor Ort;79 9.3.6.2;5.2 Strukturierung und steuerliche Aspekte;79 9.3.6.3;5.3 Erwartungen und Restriktionen der Investorenschaft;79 9.3.7;6 Ausblick;81 9.3.8;Referenzen;82 9.4;Vorteile und Schwierigkeiten einer internationalen Immobilienstrategie;83 9.4.1;Inhalt;84 9.4.2;1 Einleitung;85 9.4.3;2 Schweizer Allokation im Vergleich mit ausländischen institutionellen Investoren;86 9.4.4;3 Vorteile einer internationalen Diversifikation;88 9.4.5;4 Schwierigkeiten bei einer internationalen Diversifikation;91 9.4.5.1;4.1 Markt- versus Partnerrisiko;91 9.4.5.2;4.2 Herdenverhalten von Investoren und Fondsmanagern;91 9.4.5.3;4.3 Kapitalmarktrisiko;92 9.4.5.4;4.4 Leverage;92 9.4.5.5;4.5 Alignment of Interest;93 9.4.5.6;4.6 Währungsdiversifikation;93 9.4.5.7;4.7 Core-Satellite-Ansatz;94 9.4.6;5 Fazit;95 9.4.7;Referenzen;96 9.5;Studienergebnisse zum Real Estate AssetManagement in der Schweiz: Investitions- undManagement strategien Schweizer Investorenbei der direkten Immobilienanlage;97 9.5.1;Inhalt;98 9.5.2;1 Einführung;99 9.5.2.1;1.1 Einführung in die Studie;99 9.5.2.2;1.2 Aufbau des Fragebogens;99 9.5.2.3;1.3 Zusammensetzung der Stichprobe;100 9.5.3;2 Clusterung der institutionellen Investoren;103 9.5.4;3 Auswertung der empirischen Erhebung;108 9.5.4.1;3.1 Motive gegen Investitionen im Ausland;108 9.5.4.2;3.2 Investitionszeitpunkte in Immobilien;109 9.5.4.3;3.3 Gestaltung des Anlageprozesses und der Anlagestrategie;110 9.5.4.4;3.4 Real-Estate-Asset-Management-Funktionen als unternehmensinterner Bes